2014年上半年，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園等品牌房企“出?！蓖顿Y的趨勢(shì)更加火爆，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅2014年1-4月中國(guó)海外投資額已達(dá)600億元。
進(jìn)入6月份以后，又有幾宗中國(guó)房企海外投資交易的事件發(fā)生。
6月6日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)證實(shí)，花費(fèi)2.65億歐元購(gòu)買(mǎi)馬德里地標(biāo)性建筑紅白相間的西班牙大廈。它是馬德里四大樓商業(yè)區(qū)中的最高建筑之一，也是西班牙20世紀(jì)建筑的典范。1953年建成后至1957年被馬德里塔超過(guò)之前一直是西班牙最高建筑。
6月16日，香港投資公司開(kāi)源控股公告，將斥資3.45億歐元買(mǎi)入法國(guó)巴黎香榭麗舍大街的唯一一家五星級(jí)酒店——萬(wàn)豪酒店，押注于中國(guó)赴法高端旅游的增長(zhǎng)前景。
隨后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)7月8日晚宣布，將投資9億美元在美國(guó)芝加哥建設(shè)一座五星級(jí)酒店及公寓項(xiàng)目，建成后將成為芝加哥第三高建筑，這是萬(wàn)達(dá)年內(nèi)第二次出海動(dòng)作。
按照這樣的速度，預(yù)計(jì)2014年下半年品牌房企出海將有更大的動(dòng)作，或許龍頭房企會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)全年中國(guó)房企海外投資額或超過(guò)1500億元。
就典型龍頭房企海外布局計(jì)劃而言，繼收購(gòu)美國(guó)第二大電影院線AMC后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正計(jì)劃加大海外擴(kuò)張步伐。將在海外重點(diǎn)布局文化和旅游業(yè)，爭(zhēng)取2020年海外市場(chǎng)收入占比達(dá)到2-3成；綠地集團(tuán)在英國(guó)、美國(guó)、加拿大、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等海外國(guó)家的一批投資項(xiàng)目順利推進(jìn)，年內(nèi)將全面啟動(dòng)預(yù)售，全年海外銷(xiāo)售目標(biāo)由130億元調(diào)增至200億元。
那么，為何近兩年國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資房產(chǎn)？中國(guó)房企頻“出?！庇心男┰?？
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)房企“出?！辈粌H僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷(xiāo)售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。具體來(lái)講，中國(guó)房企“出?！钡脑蛉缦拢?/p>
第一、部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。當(dāng)前無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接投資開(kāi)發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)?；螅杆僭趪?guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化。
第二、國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場(chǎng)。
在市場(chǎng)周期復(fù)蘇階段，李嘉誠(chéng)幾乎“買(mǎi)下整個(gè)英國(guó)”，“低買(mǎi)高賣(mài)”的資本大挪移已經(jīng)讓企業(yè)家賺的盆滿缽滿。當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極布局海外市場(chǎng)，其實(shí)，也就是看到了國(guó)外買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段的特征。
第三、布局海外的企業(yè)前期實(shí)驗(yàn)性投資獲得預(yù)期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續(xù)加大海外市場(chǎng)布局的力度。
比如碧桂園布局馬來(lái)西亞之后，2013年一舉成為馬來(lái)西亞最大的開(kāi)發(fā)商，隨后富力、新華聯(lián)積極布局馬來(lái)西亞；2013年綠地韓國(guó)項(xiàng)目也獲得10億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2014年綠地海外業(yè)務(wù)將實(shí)施拓展與提升并進(jìn)，將再進(jìn)入包括加拿大、法國(guó)、新加坡等3-5個(gè)國(guó)家，預(yù)計(jì)2014年將實(shí)現(xiàn)海外銷(xiāo)售收入200億元人民幣，新增投資50億-80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎(chǔ)。
第四、從投資項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。
比如，從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷(xiāo)售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣(mài)點(diǎn)”也大致可以分為3類：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。
數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，中國(guó)海外移民存量已達(dá)到934.3萬(wàn)人，23年增長(zhǎng)了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國(guó)，上升為第四大移民輸出口。這其中不乏大量的國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也不難理解這些龍頭房企為何頻頻出海進(jìn)行投資。
此外，涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進(jìn)入的戰(zhàn)略也大多圍繞這個(gè)華人投資集聚的區(qū)域，“做熟人（熟企業(yè)）的生意”成為房企在海外投資目標(biāo)客戶的首選。
第五、大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)國(guó)內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開(kāi)發(fā)商都具有很大的吸引力。尤其是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)產(chǎn)生了一批相對(duì)富裕的家庭，他們有閑置資產(chǎn)，綜合考慮孩子教育、養(yǎng)老和生活環(huán)境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開(kāi)始通過(guò)海外置業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)政治風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續(xù)升值，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。
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4月14日，作為江蘇省與澳大利亞維多利亞州結(jié)好35周年慶祝系列活動(dòng)之一，“中澳投資與法律研討會(huì)”在南京舉行，兩國(guó)法律界人士為我省企業(yè)“走出去”提供專業(yè)智力支持。
作為世界第12大經(jīng)濟(jì)體，澳大利亞毗鄰中國(guó)的地理環(huán)境、頗具誘惑力的資產(chǎn)財(cái)富、穩(wěn)定的政治環(huán)境及可預(yù)見(jiàn)的法律環(huán)境，使其成為中國(guó)對(duì)外投資極具吸引力的目的地。江蘇省產(chǎn)業(yè)海外發(fā)展和規(guī)劃協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱枝富提供的數(shù)據(jù)顯示：2009年，中國(guó)成為澳大利亞第二大外國(guó)直接投資來(lái)源國(guó)及澳大利亞單一最大出口目的國(guó)。截至2013年底，江蘇對(duì)澳大利亞實(shí)際投資累計(jì)約11億美元，約占全省累計(jì)對(duì)外協(xié)議投資額的5.5%。礦產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、服務(wù)貿(mào)易等是投資澳大利亞的熱門(mén)選項(xiàng)，同時(shí)，澳大利亞農(nóng)業(yè)、咨詢業(yè)發(fā)達(dá)，江蘇企業(yè)前去投資合作的空間很大。
澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于中國(guó)投資者具有很大的吸引力，澳大利亞豪力律師事務(wù)所墨爾本分所主任法力羅蒂先生提醒：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村或農(nóng)業(yè)地產(chǎn)需注意供水問(wèn)題。在大多數(shù)州，如果該土地沒(méi)有永久性的供水，就必須單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)用水權(quán)，若不夠則可能需向其他土地的所有者購(gòu)買(mǎi)用水權(quán)。購(gòu)買(mǎi)任何地產(chǎn)特別是商業(yè)、零售或農(nóng)村地產(chǎn)時(shí)，如果產(chǎn)生污染問(wèn)題，投資者將無(wú)法開(kāi)發(fā)該土地，直到按環(huán)保部門(mén)要求完成了該土地的“清理”。澳大利亞豪力律師事務(wù)所悉尼分所主任羅伯森先生介紹，簽訂合同時(shí)澳大利亞大多數(shù)州存在“冷靜期”的規(guī)定，允許某些物業(yè)的買(mǎi)方在特定天數(shù)內(nèi)取消任何已簽訂的合同，通常是3個(gè)工作日。
朱枝富介紹，我國(guó)對(duì)于境外投資管理體制的改革力度不斷加大。目前，對(duì)于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案不再區(qū)分資源類和非資源類，國(guó)家發(fā)改委明確，除涉及敏感國(guó)家或地區(qū)、敏感行業(yè)以及中方協(xié)議投資額10億美元及以上項(xiàng)目外，一律實(shí)行備案制，大幅下放管理權(quán)限，切實(shí)為企業(yè)走出去“松綁”。
“‘松綁’不等于不要依法辦事?！鄙嫱夥蓪＜?、無(wú)錫市律師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋政平舉例，海外投資面臨錢(qián)如何出去的問(wèn)題，完全可以通過(guò)正規(guī)途徑，但不少企業(yè)為規(guī)避外匯管制，通過(guò)“黑中介”從國(guó)內(nèi)的地下錢(qián)莊把資金匯到海外，其間存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，易產(chǎn)生糾紛甚至遭遇騙局。
宋政平提醒，在海外投資時(shí)尤其需重視國(guó)家安全、反壟斷、環(huán)保和勞工問(wèn)題，一旦涉及須向?qū)I(yè)人士尋求法律幫助。比如，要處理好與員工的關(guān)系，習(xí)慣于和工會(huì)進(jìn)行協(xié)商；在境外裁員較難，可能涉及福利待遇等一系列問(wèn)題。
江蘇金鼎英杰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、省律協(xié)涉外法律委員會(huì)主任陳發(fā)云律師提到海外投資必定會(huì)遇到的一個(gè)名詞——盡職調(diào)查?！氨M職調(diào)查，就是在決定投資前進(jìn)行盡可能深入的調(diào)查。在某些情況下，外方合作伙伴可能會(huì)說(shuō)謊或隱瞞重要信息，比如物業(yè)是否合法、公司是否曾破產(chǎn)等。”
“交易實(shí)踐中，境外律師眼中的一些原則性問(wèn)題，有時(shí)會(huì)被中國(guó)客戶認(rèn)為是小題大做。”江蘇金鼎英杰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉向明律師說(shuō)，近年來(lái)越來(lái)越多的外國(guó)公司尤其是美國(guó)公司受到FCPA（外國(guó)反腐敗法）的約束，因此他們無(wú)論在直接投資還是并購(gòu)中，高度重視反腐敗的合規(guī)要求，在盡職調(diào)查、崗位設(shè)置、公司治理等方面花大力氣。而很多中國(guó)公司對(duì)律師有關(guān)反腐合規(guī)方面的意見(jiàn)，不像商業(yè)條款那樣重視，往往產(chǎn)生誤會(huì)?！安荒馨岩恍┎涣剂?xí)氣帶到海外投資中，比如在招投標(biāo)過(guò)程可以進(jìn)行正當(dāng)宣傳，但一定要遵守當(dāng)?shù)氐姆珊惋L(fēng)俗?！?/p> ]]>
專戶理財(cái)海外版
私募基金的起源要追溯到一個(gè)叫瓊斯的美國(guó)人，他早在1949年創(chuàng)立了第一只私募基金，主要從事股票交易。開(kāi)始只是在股票市場(chǎng)上作對(duì)沖交易，后來(lái)可以通過(guò)杠桿放大交易規(guī)模。當(dāng)時(shí)的收費(fèi)方式是根據(jù)投資組合的收益，從中抽取部分作為業(yè)績(jī)表現(xiàn)費(fèi)。瓊斯的成功迅速帶動(dòng)了華爾街的財(cái)富管理人的熱情，眾多類似的基金先后成立。私募基金是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，股市下挫，基金表現(xiàn)當(dāng)然也不會(huì)太好，因此私募基金的發(fā)展就受到了一定的限制。投資的群體也很小，被稱為“富人俱樂(lè)部”，因?yàn)檫@些投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)比較高。
20世紀(jì)70年代末，一些杰出的對(duì)沖基金經(jīng)理逐漸為大家所熟悉，像邁克·斯蒂芬哈特（MichaelSteinhardt）、朱利安·羅伯特森（JulianRobbertson）和喬治·索羅斯（GeorgeSoros）等。其中在中國(guó)最為出名的是索羅斯和他的量子基金，20世紀(jì)90年代他打破了維持英鎊高匯率的政策，1998年又在亞洲金融風(fēng)暴中表現(xiàn)驚人，從而引起全球人關(guān)注。
從全球私募基金發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，基金發(fā)展呈現(xiàn)這樣幾個(gè)特征：一是監(jiān)管比較松。私募基金在很多國(guó)家和地區(qū)通常不需要在金融部門(mén)注冊(cè)，直接由基金經(jīng)理招募成立。二是階段性發(fā)展。私募基金的迅速發(fā)展還是在20世紀(jì)90年代后，私募基金數(shù)量平均每年增長(zhǎng)達(dá)到17%，并在2000年后繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。世界著名對(duì)沖基金機(jī)構(gòu)VanHedgeFundAdvisorsInternational出版研究報(bào)告指出，截至2003年底，全球私募基金的數(shù)量在過(guò)去15年內(nèi)增加了近5倍，管理資產(chǎn)規(guī)模增加了約20倍。該機(jī)構(gòu)估計(jì)，2004年全球基金公司管理資產(chǎn)將達(dá)到9500億美元，2005年則達(dá)到14000億美元的規(guī)模。最近兩年私募基金的實(shí)際發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了VanHedgeFund的估計(jì)。
全球私募基金的分布主要集中在美國(guó)和英屬殖民地開(kāi)曼群島等地區(qū)。開(kāi)曼群島經(jīng)濟(jì)主要靠旅游業(yè)和金融服務(wù)業(yè)，它是繼紐約、倫敦、東京和香港之后世界第五大金融中心。離岸基金市場(chǎng)就是開(kāi)曼群島金融業(yè)的重要組成部分。開(kāi)曼群島2003年新增對(duì)沖基金560個(gè)，2004年新增1100個(gè)，截至2005年底開(kāi)曼群島注冊(cè)的基金數(shù)量達(dá)到7106個(gè)。
國(guó)外對(duì)私募基金的監(jiān)管是在基金的基本特征合理性的基礎(chǔ)上加以規(guī)范和監(jiān)督的。首先，監(jiān)管的重點(diǎn)不在于投資風(fēng)險(xiǎn)和信息披露，通常在于制定相關(guān)豁免條件以及審查私募基金是否符合該條件。其次，對(duì)投資人和委托人之間的關(guān)系的界定，并限制最高投資（代理）人數(shù)。第三，對(duì)投資者資產(chǎn)和收入水平，以及投資額等都有明確規(guī)定。正是這些監(jiān)管措施，凸顯了私募基金的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，有力地推進(jìn)了私募基金的發(fā)展。
國(guó)外都不直接對(duì)私募基金內(nèi)部運(yùn)作進(jìn)行法律規(guī)范，因此基金的運(yùn)作主要根據(jù)基金的公司章程、合伙協(xié)議或信托計(jì)劃書(shū)。私募基金的自我約束和基金經(jīng)理與投資人之間的相互監(jiān)督顯得尤為重要，實(shí)際上，國(guó)外私募基金通常投資者范圍小，而且投資人和管理人通常都相互認(rèn)識(shí)，因此信息交流和溝通比較順暢，自我約束和相互約束機(jī)制能很好的發(fā)揮作用。
美國(guó)對(duì)私募基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是要求投資者必須符合相關(guān)法律要求，人數(shù)不超過(guò)法定上限；二是禁止公開(kāi)銷(xiāo)售，同時(shí)要求私募基金不能吸收普通投資者的資金。美國(guó)私募基金不需要注冊(cè)，原因是私募基金只接受財(cái)務(wù)成熟的投資者，而且不公開(kāi)募集份額。多數(shù)私募基金投資者人數(shù)限制，有部分私募基金要求投資者不能多于100人，但不包括參與投資的基金董事和經(jīng)理等管理者在內(nèi)。
全球私募基金主要分布在美國(guó)和一些低稅或無(wú)稅的國(guó)家或地區(qū)，離岸基金絕大多數(shù)都在稅收天堂地區(qū)，私募資金的主要來(lái)源地仍然是美國(guó)。美國(guó)本土和離岸市場(chǎng)私募基金的組織形式有明顯的差異。美國(guó)私募基金最典型的組織形式是有限合伙制，基金經(jīng)理作為普通合伙人承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，其他投資者是有限合伙人，承擔(dān)有限責(zé)任。離岸私募基金主要聚集地是開(kāi)曼群島、英屬處女群島和百慕大群島，這些地區(qū)除了采用在美國(guó)常見(jiàn)的有限合伙制外，還有兩種主要形式，即信托制和公司制，而公司制法律上沒(méi)有像通常所說(shuō)的公司治理和信息披露等規(guī)定。
專戶理財(cái)如何打通集團(tuán)資金入市新渠道
業(yè)界預(yù)計(jì)，基金專戶理財(cái)有望成為集團(tuán)資金入市的主渠道，并打破目前市場(chǎng)內(nèi)大型企業(yè)自主操作為主的運(yùn)營(yíng)模式。專戶理財(cái)面臨許多新問(wèn)題、新挑戰(zhàn)，相關(guān)方面還需要不斷的健全、完善。
從投資者的角度，個(gè)人專戶理財(cái)給投資者提供了“一對(duì)一”的服務(wù)，享受這些服務(wù)又要達(dá)到自己的理財(cái)目標(biāo)，重要的是做好下面幾個(gè)方面的工作。
一是了解自己的資產(chǎn)和專戶基金的類型。國(guó)外很多家庭對(duì)自己的收入以及個(gè)人資產(chǎn)都有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，由于受教育程度高，私募基金長(zhǎng)期發(fā)展，因此每個(gè)家庭在理財(cái)方面都有比較好的安排和計(jì)劃。另外還要了解專戶理財(cái)?shù)念愋陀心男吭趪?guó)外，專戶理財(cái)一共有三種基本類型，每一種都包含多種可選擇的投資產(chǎn)品。每一種投資產(chǎn)品都是由多種證券組建的組合，有專業(yè)經(jīng)理人運(yùn)作，他們都是權(quán)益投資或固定收入投資市場(chǎng)中的專家。這樣把證券集合成一個(gè)投資組合，以滿足各種投資人的某些特定的投資目的。國(guó)外常見(jiàn)理財(cái)專戶有標(biāo)準(zhǔn)理財(cái)專戶、多策略理財(cái)專戶和公募基金專戶理財(cái)。所謂標(biāo)準(zhǔn)理財(cái)專戶，就是管理者根據(jù)投資者的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和風(fēng)險(xiǎn)好惡程度分別投資于股票市場(chǎng)或債券市場(chǎng)的理財(cái)風(fēng)格。多策略賬戶是把許多在不同領(lǐng)域有所建樹(shù)的投資管理者召集在一起，共同設(shè)計(jì)構(gòu)成的多樣化投資組合。公募基金專戶理財(cái)又叫公募基金包，是指投資于多種類型的公募基金的基金。在美國(guó)公募基金專戶最低的投資額要求在1萬(wàn)—2.5萬(wàn)美金，有時(shí)會(huì)比這更高。
二是清楚自己的理財(cái)目標(biāo)。專戶理財(cái)產(chǎn)品讓投資者擁有投資的直接所有權(quán)，慎重的同時(shí)投資者要了解自己的理財(cái)目標(biāo)。無(wú)所謂最好或最差，不能以升值多少來(lái)衡量，關(guān)鍵看是不是適合自己。一句話，適合自己的才是最好的。
此外，在國(guó)外特定的賬戶在費(fèi)用支付方面各不相同，這些不同主要體現(xiàn)在費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高低、費(fèi)用支付間隔和支付方式等方面。費(fèi)用的高低主要參考風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)規(guī)定。對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)是25％”的項(xiàng)目，年管理費(fèi)率是2％，對(duì)于”風(fēng)險(xiǎn)10%”的項(xiàng)目，年管理費(fèi)率是1％。
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